Время честных сделок: как новые законы меняют рынок жилья

С начала 2016 года, когда курс доллара США опять стремительно вырос на 15%, агентства элитной недвижимости отметили всплеск покупательской активности. Число звонков потенциальных клиентов в сравнении с ноябрем-декабрем 2015 года бьет рекорды. Многие в условиях растущего курса меняют свои валютные запасы на рубли и стремятся вложить их в дорогое жилье.

Однако сегодня для заключения сделок появились препятствия, которых не было раньше. 90% покупателей теперь хотят приобрести квартиру, указав в договоре купли-продажи полную стоимость. Такое явление приобретает массовый характер, сильно осложняя жизнь продавцам объектов. Это вызвано несколькими причинами, в том числе тем, что с 1 октября 2015 года вступил в силу федеральный закон о несостоятельности (банкротстве) физических лиц. Безусловно, важную роль играет и тот факт, что с 1 января 2016 года произошли существенные изменения в налогообложении физических лиц при продаже квартир, а также в оценке кадастровой стоимости объектов, которая вместо применявшейся ранее инвентаризационной теперь является базовой для исчисления налога.

Принятие закона о банкротстве физических лиц увеличило риски для покупателей объектов недвижимости, поскольку при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные собственником, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. Владелец квартиры, имея корыстную цель оставить себе и квартиру, и деньги за нее, теоретически может признать себя банкротом, вернув стороны в исходное положение, то есть снова став собственником квартиры. Покупатели, опасаясь такой ситуации, хотят иметь гарантию, что получат обратно все деньги, а не только сумму, указанную в договоре купли-продажи (тем более, как мы знаем, судебная практика возвратов по расписке крайне скудна).

Допустим, указав в договоре купли-продажи, скажем, 100 млн руб., а продав объект за 150 млн, собственник, пройдя процедуру о признании банкротства, будет иметь возможность оставить 50 млн себе, так как они не отражены в договоре. Теоретически такая ситуация могла возникнуть и ранее, но после принятия закона о банкротстве риск ее наступления возрос в разы. Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается все, что он оплатил по ней, ведь у должника-продавца нет денег. Покупатель включается в список кредиторов и получает свои деньги вместе с остальными кредиторами либо вообще после них. А сумма возврата может быть значительно меньше, чем ранее уплаченная.

Что касается нового механизма налогообложения, то он практически сводит на нет различные лазейки для уменьшения налогооблагаемой базы, в том числе путем существенного занижения стоимости сделки, указанной в договоре. С 1 января 2016 года собственник, который владеет квартирой и решает продать ее менее чем через пять лет с момента приобретения, может уменьшить налогооблагаемую базу лишь одним законным способом — документально подтвердив расходы по покупке данного объекта. При этом теперь минимальная базовая цена, с которой будет взиматься налог, вне зависимости суммы, указанной в договоре купли-продажи, составляет 70% от кадастровой стоимости квартиры (за вычетом расходов на ее приобретение). Кадастровая стоимость сегодня, как известно, в большинстве случаев максимально приближена к рыночной. Все это ведет к тому, что у покупателей возникает резонное желание приобрести объект, указав в договоре купли-продажи его реальную стоимость.

Таким образом, сегодня покупатели стали серьезно задумываться о налоговых и других последствиях приобретения объектов по заниженным ценам. Например, смогут ли они в будущем перепродать квартиру, если сейчас в договоре купли-продажи не укажут ее полную рыночную стоимость? Где гарантия того, что в момент, когда они через несколько лет соберутся продавать квартиру, следующий покупатель не откажется заключать договор именно по этой причине?

Стоит также предостеречь тех, кто приобретает квартиру, указав в договоре фиктивную стоимость, равную кадастровой (по аналогии с тем, как раньше указывали инвентаризационную стоимость по БТИ). Риск здесь связан с тем, что теперь кадастровая стоимость ежегодно индексируется. Таким образом, если собственник решит продать квартиру, владея ею менее пяти лет, у него могут возникнуть обязательства по уплате налогов.

Допустим, покупатель приобрел квартиру по заниженной стоимости, указав в договоре 72 млн руб. На сегодняшний день ее кадастровая стоимость 98 млн руб. 70% от этой суммы — 68,6 млн руб. — цифра, как мы видим, достаточно приближенная к цене в договоре купли-продажи. В течение пяти лет кадастровая стоимость будет проиндексирована как минимум четыре раза, и, возможно, даже 70% от нее превысят 72 млн руб. Таким образом, собственник точно будет платить налог с разницы, если решит продавать квартиру, владея ею менее пяти лет.

Все это приводит к тому, что многие переговоры по купле-продаже квартир сейчас заходят в тупик. Продавцы не готовы к многомиллионным налогам на доход, а заложить их в стоимость продаваемого объекта они не могут, так как дальнейшее повышение цены на квартиру приведет только к отсутствию интереса со стороны потенциальных клиентов.

В сложившихся условиях наша настоятельная рекомендация продавцам — указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость объекта. Во-первых, таким образом собственник пополнит ряды добросовестных налогоплательщиков, а его доход станет «белым», что все более актуально в настоящее время. Во-вторых, реальная стоимость в договоре купли-продажи существенно расширит круг потенциальных покупателей данного объекта. В-третьих, в этом случае исчезнут опасения, что «следующая» кадастровая стоимость «перебьет» прошлую, указанную в договоре.

Безусловно, в сегодняшней ситуации всем участникам рынка необходимо принять новые реалии, которые наверняка окажут позитивное влияние, сделав правила игры более понятными, а сам рынок — прозрачным.

Кристина Томилина, «РБК-Недвижимость»

05.02.2016

По теме

Граждане смогут банкротиться без суда через МФЦ — проект
Внесудебным банкротством смогут воспользоваться граждане с непогашенными долгами от 50 тыс. до 500 тыс. рублей, если до этого судебные приставы окончили исполнительное производство из-за отсутствия у них имущества для взыскания
ЦБ предлагает защитить квартиры от взыскания в случае смерти заемщика
Приобретенная в ипотеку квартира будет надежнее защищена от взыскания в случае тяжелой болезни или смерти заемщика, если страховать ипотечные риски будут сами банки за свой счет, считает заместитель председателя Банка России Владимир Чистюхин
Задержки платежей усилились в апреле до рекордного с 2015 года уровня — СПАРК
Покупатели в нерабочем апреле начали медленнее оплачивать счета, но в целом уровень расчетов оставался выше кризисного 2015 года, свидетельствуют оперативные данные системы «СПАРК-Интерфакс»
Госдума приняла во II чтении пакет поправок в законодательство о жилищном строительстве
Принятый законопроект разрешает использовать средства компенсационного фонда, который формируется из взносов застройщиков, на достройку всех проблемных объектов вне зависимости от того, уплачивал взнос застройщик по конкретному объекту или нет