Ипотека в валюте

В последние дни в Москве активизировались владельцы валютных кредитов на покупку жилья. Заемщики пикетировали несколько банков, одни брали штурмом, в других приковывали себя наручниками… Валютные ипотечники попытались даже перекрыть 1-ю Тверскую-Ямскую улицу, чтобы привлечь массовое внимание к своим проблемам.

Это им удалось, однако реакция государственных и финансовых властей вряд ли соответствует ожиданиям заемщиков. Зато оказавшиеся в открытом доступе комментарии и цифры по кредитной политике в России позволяют оценить последствия возможных вариантов развития событий для каждого россиянина.

Цена вопроса

Чтобы оценить важность проблемы для начала неплохо бы понять ее масштаб.

По данным Центрального банка РФ, до кризиса 2008 года коммерческие банки выдавали ипотеку россиянам в иностранной валюте на общую сумму 150−250 млрд. рублей в год. После 2008 года объемы выдачи валютных кредитов начали падать и ежегодно не превышали 70−100 млрд. рублей. К сегодняшнему дню почти все крупные банки свернули выдачу валютных кредитов.

По данным Всероссийского движения валютных заемщиков, всего от валютной ипотеки в России пострадали почти 100 тысяч человек. Не совсем понятно, что подразумевается под понятием «пострадали», ясно только, что в реальности сегодня число валютных ипотечников несопоставимо меньше. Только за 11 месяцев 2015 года, по данным Центробанка, доля валютных кредитов (не только ипотечных) в розничном портфеле банков (за исключением ПАО «Сбербанк России) сократилась с 3,2% до 2,7%. В абсолютных показателях счет идет лишь на тысячи человек.

Например, в ВТБ24 на 31 декабря 2015 года обслуживалось 3800 валютных ипотечных заемщиков. Примерно столько же кредитов с валютной ипотекой у банка «Дельтакредит». У банка «Хоум кредит» осталось около 500 заемщиков с валютной ипотекой. У Абсолют Банка и «Уралсиба» доля валютных ипотечных кредитов в портфеле менее 3%. Сегодня с валютными ипотечными кредитами остались только самые упрямые заемщики (либо те, кто упустил время, когда кредит можно было реструктурировать без катастрофичных последствий), отказавшиеся от всех возможностей избавиться от лишних рисков. Это те заемщики, которые не воспользовались пятилетним окном для решения своих проблем в новых экономических условиях.

С 2009 по 2014 год, после финансового кризиса 2008 года, у них были все правовые основания осознать риски выбора валютной ипотеки в России и воспользоваться одним из государственных или банковских предложений по реструктуризации кредита, либо избавиться от него путем досрочного погашения.

Многие банки в кризис и после кризиса предлагали перекредитоваться клиентам уже в рублях. Например, в Банке Москвы с ноября 2011 по июль 2013 действовало три программы рефинансирования и реструктуризации валютных кредитов. Однако некоторые заемщики решили, что курс доллара США в 32 рубля для них крайне невыгоден. Валютными ипотечниками была сделана ставка на укрепление рубля, которая в итоге не сыграла.

Фактически их требования о компенсации сегодня, с точки зрения закона, сопоставимы с гипотетическими требованиями брокеров, прогоревших на фондовых играх. Государственная поддержка валютных ипотечников поставит вопрос об ущемлении прав, например, граждан, инвестировавших в фондовый рынок, и те, чьи сбережения обесценились из-за резкого ослабления курса рубля.

Таким образом, в данном случае вряд ли применима статья 451 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет изменить условия договора, если обстоятельства «изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». Заемщики знали о рисках, на которые идут при получении кредита в валюте. А если не представляли всей полноты угрозы до 2008 года, то вполне могли ее оценить во время прошлого финансового кризиса.

Воплощение в жизнь нынешних требований митингующих валютных ипотечников несет в себе ряд негативных последствий — как для финансового, так и для правового климата в стране. Это будет плохим примером для рынка, демонстрирующим возможность покрытия недооцененных рисков силами и средствами государства.

Кроме того, это станет примером едва ли не правового нигилизма — принципиального отказа гражданами отвечать по взятым на себя обязательствам, что может привести к массовому всплеску кредитных неплатежей, и даже ухода от других финансовых обязательств: от налогов до алиментов. Участие государства

Тем не менее, социальные обязательства государства продолжают выполняться даже сейчас. Для социально незащищенных групп населения разработана программа помощи по ипотечному жилищному кредитованию. Предполагалось, что банки будут реструктурировать ипотечные займы на льготных условиях. Возмещение расходов банков (до 600 тысяч рублей на один кредит) будут компенсированы из госсредств. Всего на помощь заемщикам планируется выделить 4,5 млрд. рублей.

Однако государство обязано помогать лишь незащищенным слоям населения. В данном случае, предполагается, что деньги пойдут родителям с несовершеннолетними детьми, детьми-инвалидами и ветеранам боевых действий. «Думать, что эта помощь пойдет валютным заемщикам, было бы наивно», — считает глава Российской банковской ассоциации Гарегин Тосунян.

Если бы государство решило компенсировать риски всем гражданам, осознанно шедшим на них, то тогда законно встал бы вопрос о компенсации банкам ущерба от валютных депозитов, ведь вклады физических лиц являются, по сути, не чем иным, как кредитом в валюте, взятым банками у собственных вкладчиков практически без возможности реструктуризации. В таком случае, отмечают эксперты, выплаты по валютным вкладам также нужно было бы пересчитывать по другим курсам.

Кроме того, рассуждая об ответственности властей за благосостояние населения, важно понимать, что государственное участие в «спасении» валютных заемщиков несправедливо по отношению к заемщикам рублевым. Ведь для заемщика, взявшего кредит в иностранной валюте до 2008 года, совокупная экономия на ежемесячных платежах по сравнению с аналогичным рублевым кредитом могла достигать 40%. И после 2008 года, в условиях стабильности курса рубля по отношению к основным мировым валютам, разница в процентных ставках по рублевым и валютным кредитам позволяла экономить на платежах около 12,5% в месяц.

Поэтому помощь валютным ипотечникам грозит ввести политику социальной ответственности государства в зону турбулентности, когда любая помощь одной группе лишь увеличивает количество несправедливо обездоленных. В таким условиях, правовым критерием выбора объекта для помощи представляется не валюта кредита, а тип заложенного жилья — единственное и из категории эконом-класса.

Решение проблемы за счет других

Деньги Пожалуй, наиболее важным, как с правовой, так и с экономической, точки зрения вопросом в рамках проблемы валютных ипотек является цена вопроса участия государства в помощи заемщикам. Поскольку эта помощь будет оказываться за счет бюджета, то ответ актуален для каждого гражданина РФ.

Сейчас она составляет 4,5 млрд. рублей поддержки социально незащищенных слоев (для рублевых и валютных кредитов). Если же государство примет решение помогать валютным заемщикам, то расходы на один валютный кредит, по предварительным расчетам, могут составить порядка 4 млн. рублей. Число проблемных кредитов — несколько тысяч. Таким образом, расходы на них составят еще более десятка миллиардов рублей. Цена льготного курса на несколько месяцев для одного банка — от 50 млн. рублей до нескольких миллиардов долларов (таковы предварительные оценки представителей Совкомбанка и Газпромбанка, предлагавших своим клиентам выплаты по льготным курсам).

Помощь валютным заемщикам подразумевает ограничение финансирования одной из государственных программ, либо закрытие социального проекта, либо рост процентных ставок по остальным кредитам. Цена всей госпрограммы субсидирования ипотеки в прошлом году, по словам министра финансов РФ Антона Силуанова, составила 2,1 млрд. рублей. В текущем году объем средств на субсидирование ставки по уже выданным кредитам оценивается в 16 млрд. рублей. Эта программа позволила предотвратить коллапс ипотечного рынка в РФ. А также помогла тысячам граждан получить необходимую для жизни недвижимость по льготным ставкам.

В марте этого года заканчивается действие данной госпрограммы по ипотеке, в рамках которой правительство субсидировало часть «стоимости» ставки в 12% годовых на жилищные кредиты, выдаваемые на квартиры в новостройках. Правительство заявило, что не продлит программу, однако собирается поддерживать жилищное строительство в рамках экстренно разрабатываемого антикризисного плана.

В случае если потребуется направить финансовые ресурсы на поддержку валютных ипотечников, вероятно, от плана поддержки рынка государству придется отказаться. В частности, ставится под удар рассматриваемая сейчас правительством возможность субсидирования первого взноса по ипотеке. По оценкам экспертов, отмена госпрограммы субсидирования может привести к сокращению на треть выдачи рублевой ипотеки по отношению к показателям 2015 года.

Пока же набирает обороты скандал вокруг валютной ипотеки и повышается риск массовых неплатежей, ставки по ипотечным кредитам растут. Согласно индексу ресурса Банки.ру, средняя процентная ставка по кредитам на покупку недвижимости по состоянию на середину января равнялась 14,71% годовых. Средняя ставка по программам, предназначенным для покупки квартир на вторичном рынке недвижимости, за месяц стала выше на 0,08 процентного пункта и составила 15,2% годовых, а по кредитам на приобретение строящихся квартир — увеличилась на 0,11 п. п. (до 13,28% годовых).

Может возникнуть вопрос: зачем государству искусственно поддерживать выдачу новых ипотечных кредитов, если они приводят к таким плачевным последствиям, а тем более — стимулировать работу застройщиков? Для ответа на него важно понимать фундаментальную роль строительного сектора для социально-экономической стабильности страны: одно рабочее место в строительной отрасли обеспечивает 7,5 рабочих мест в смежных отраслях.

Соответственно урезание господдержки сектора ведет к массовой безработице, сокращению затрат и появлению серьезных проблем у гораздо большего числа людей, чем взявших валютную ипотеку. Не говоря уже о том, что поддержка отрасли сегодня позволит завтра избежать проблем с обманутыми дольщиками и застройщиками в стадии банкротства.

Выходит, профилактика заболевания будет гораздо дешевле его лечения.

Решение проблемы собственными силами

Кризис Несмотря на очевидную сложность ситуации с валютными ипотечниками, критическим их положение все же назвать трудно. Подавляющее большинство банков сегодня предлагают различные варианты по реструктуризации кредитов: путем увеличения срока кредита, понижения ставки в рублях, а также перевода кредита в рубли.

Скажем, «Абсолют банк» предоставляет валютным заемщикам кредитные каникулы до двух лет, в течение которых размер ежемесячного платежа снижается до 25% от первоначального. Банк Москвы для снижения долговой нагрузки также предлагает платежные каникулы. В «ВТБ 24» в ноябре-декабре работала программа реструктуризации ипотеки при ставке в 11% годовых.

Впрочем, заемщики могут решить свои проблемы, не дожидаясь предложений от банка. Для этого с 1 октября 2015 года в России стал действовать долгожданный закон о банкротстве физических лиц.

В случае банкротства гражданина, взявшего валютную ипотеку, даже если банк не хочет перевести долг в рубли и зафиксировать его, а также снизить процентную ставку, можно попытаться добиться реструктуризации через суд.

Считая свою ситуацию критической, заемщик должен обратиться в банк с предложением во внесудебном порядке расторгнуть кредитный договор и обратить взыскание на имущество. Если это не удастся, то придется добиваться через суд расторжения кредитного договора и обращения взыскания на предмет залога. В исковом заявлении должна быть указана начальная реализационная стоимость квартиры, которая по закону об ипотеке составляет 80% от рыночной стоимости.

Та сумма долга, которая осталась непогашенной после продажи объекта недвижимости, будет предъявлена заемщику к исполнению. Если сумма долга более 500 тысяч рублей и у заемщика отсутствует финансовая возможность этот долг погасить, он может объявить себя банкротом и «аннулировать» таким образом все имеющиеся долги.

По задумке авторов закона, одной из основных целей банкротства граждан является сохранение для них стимула к активной экономической деятельности в трудной жизненной ситуации. Если ранее сумма долга ложилась пожизненным бременем на должника и лишала его мотивации увеличению заработка, поскольку все заработанное лишь увеличивало выплаты кредитору, то теперь процедура банкротства позволяет законно освободиться от своих долгов и получить еще один шанс.

Впрочем, справедливости ради, надо заметить, что у признанного банкротом гражданина все-таки будут определенные поражения в правах. Он не сможет в течение трех лет занимать руководящие должности. Кроме того, банкротство отражается в кредитной истории. В течение пяти лет невозможно будет даже просто обратиться за займом, но и по истечении этого срока ни один банк, скорее всего, кредит не выдаст. Банкротство может быть основанием временного запрета выезда за рубеж.

Наконец, в течение пяти лет такой человек будет лишен права повторно инициировать свое банкротство.

В любом случае, даже в такой ситуации проще, честнее и правомочнее начать новую жизнь, чем пикетируя банки ожидать, что бремя твоих обязательств взвалят на себя другие, ни в чем не повинные, налогоплательщики.

Аркадий Смолин, РАПСИ, 29 января 2016

01.02.2016

По теме

Как кредиторы и должник искали арбитражного управляющего 2,5 года, а потом суд «устал» и решил закрыть дело
Финансовый управляющий уволился. Ни кредиторы, ни должник нового управляющего не нашли. Через 2,5 года суд решил процедуру банкротства прекратить. Но сам банкрот с этим решением не согласился
Госдума приняла закон о внесудебном банкротстве граждан
Госдума во вторник приняла во втором и третьем чтении закон, разрешающий гражданам с непогашенными долгами от 50 тыс. руб. до 500 тыс. руб. становиться банкротами во внесудебном порядке — через многофункциональные центры (МФЦ)
Ипотечный приговор: граждане стали хуже возвращать жилищные ссуды
Россияне стали на 36% хуже выплачивать ипотечные займы в мае 2020 года по сравнению с мартом
Счетная палата предупредила о рисках увеличения числа обманутых дольщиков
Аудиторское ведомство также обратило внимание на низкий уровень расходования средств, которые Фонд защиты прав дольщиков получил из федерального бюджета в 2018−2019 годах