Дядя, купи автомобиль

Банки рискуют утонуть в имуществе неплательщиков по кредитам. По свидетельству специалистов, выставленных на продажу за долги автомобилей, квартир, домов и других объектов недвижимости, уже в разы больше, чем покупателей.

Платежная дисциплина заемщиков в России продолжает ухудшаться. Как результат, должникам чаще приходится расставаться с имуществом, которое было отдано в залог при получении кредита. «Практика последних кризисов подтверждает, что именно в сложные времена на баланс банков поступает большое количество имущества должников, в разы превышающее предыдущие объемы», — говорит президент «Секвойя кредит консолидейшн» Елена Докучаева.

В списке заложенного имущества, которое выставляется на продажу, много жилья. Конечно, не все квартиры и дома, по которым есть большие просрочки по кредиту, попадают на рынок — люди до последнего пытаются решить вопрос с банком «полюбовно». Да и кредитным организациям обычно выгоднее договориться с заемщиком, чем обзавестись непрофильным активом. Тем не менее некоторые квартиры и дома, по которым не удается наладить выплаты, на рынок выходят — в последнее время их становится больше, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Такие объекты, по его словам, оказываются на рынке несколькими путями. Заемщик может с одобрения (а чаще по настоянию) банка продать квартиру в досудебном порядке. «Такие продажи посчитать непросто, но вряд ли они снизились на фоне общего роста просрочек по выплатам», — рассуждает Репченко.

Если дело дошло до суда и залоговое имущество переходит к банкам. Иногда они придерживают какие-то объекты, если, например, надеются на увеличение стоимости актива. Но сейчас предпосылок для роста цен на недвижимость нет, поэтому банки, напротив, стремятся продать активы побыстрее — пока рыночные цены не упали еще сильнее. Например, ВТБ24 в конце прошлого года выставил на торги более 100 залоговых объектов, большая часть которых — квартиры в Москве и Подмосковье.

Наконец, банк может действовать через судебных приставов, которые также продают бывшие квартиры должников с аукциона. По данным Федеральной службы судебных приставов (ФССП), число квартир и домов, которые выставляются на торги, за год выросло в 20 раз.

По статистике «Секвойи», на недвижимость — квартиры, загородные дома — приходится 10−15 процентов всего заложенного имущества. Чаще же всего на торги выставляются автомобили — их доля в «общем котле» 80−85 процентов. «Такой расклад вполне объясним: заемщик не готов рисковать жильем для получения ссуды в 0,5−1 миллиона рублей, поэтому в качестве залога чаще всего предоставляет банку автомобиль», — поясняет Елена Докучаева. Она добавляет, что самый популярный сегмент залога в 2016 году — трех-четырехлетние автомобили бизнес-класса. За ними идут относительно новые машины класса «эконом».

Заемщики также отдают в залог оборудование, бытовую технику, телефоны, но реже. Доля такого имущества составляет минимальные 2−5 процентов.

Предложение заложенного имущества на рынке сейчас в разы превышает спрос. Это характерно для всех сегментов, в том числе для имущества корпоративных заемщиков, то есть компаний, которые также часто кредитуются в банках, констатирует Докучаева.

Зампредседателя правления Локо-Банка Андрей Люшин добавляет, что держать имущество должников, особенно корпоративных, на своем балансе банкам невыгодно. «Управление и сохранность таких активов не относятся к профильной банковской деятельности. К тому же это лишние затраты, так что в интересах банков быстрее его распродать», — поясняет он.

Однако реализация заложенного имущества — на довольно низком уровне, утверждают специалисты. Доходы потенциальных покупателей из числа граждан падают. Компании оптимизируют затраты, и ввязываться в траты тоже не торопятся. И те и другие согласны что-то покупать лишь со значительным дисконтом или на льготных условиях.

Впрочем, в части ипотечных квартир есть другие нюансы, которые способны создать сложности с продажей. «У банка могут возникнуть проблемы с поиском покупателя, если долг по квартире слишком большой, — замечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Наличие серьезной задолженности беспокоит людей, так как погашение ипотеки осуществляется за счет покупателя. Как показывает практика, вопрос даже не в технической сложности погашения залога, а в моральной и эмоциональной составляющих.

Еще одна частая проблема — зарегистрированные в ипотечной квартире люди. «Только в моей практике имело место четыре примера, когда клиенты обращались с просьбой прекратить право пользования квартирантов жилых помещений, приобретенных у банков, однако сделать это было невозможно, — говорит адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Другая сложность — это время, средства и нервы, потраченные на судебные тяжбы о выселении, а затем исполнительное производство по фактическому выселению семей из залоговых квартир, которым некуда выселяться. А подобных примеров очень много. Не каждый способен выгнать на улицу женщин и детей, потерявших квартиру в пользу банка.

Не стоит забывать и о классических основаниях для признания сделок по покупке недвижимости недействительными. К их числу относятся такие, как продажа квартир психически больными людьми, наркоманами, алкоголиками, или отчуждение жилья в отсутствии согласия второго супруга или при незаконно оформленной приватизации. «В этом случае либо сами залоговые заемщики в последующем оспаривают залоговые обязательства и, соответственно, кредитные договоры, послужившие причиной изъятия квартир, либо первоначальные собственники, у которых жилье покупалось с привлечением банковских средств. И в первом, и во втором случаях существуют огромные риски того, что покупатель залогового жилья его лишится», — констатирует Олег Сухов.

Юлия Кривошапко, Российская газета

14.03.2016

По теме

Дали списать: в РФ резко выросло количество банкротств среди населения
В России ускорились темпы роста личного банкротства: за первое полугодие 2021-го несостоятельными признаны вдвое больше граждан, чем в аналогичном периоде 2020-го. Это следует из данных «Федресурса», с которыми ознакомились «Известия»
Жилой интерес: Минэк предупредил о риске появления новых схем отъема квартир
Минэкономразвития предупредило о риске возникновения новых схем по отъему жилья. К случаям мошенничества может привести практика продажи единственной жилплощади должников
КС РФ: граждане-банкроты не могут сами начинать крупные судебные споры, инструмент защиты от бездействия управляющего — иск к нему
Гражданин-банкрот не может без финансового управляющего вступать в споры по защите своих имущественных прав, если полученное должно пойти в конкурсную массу, решил Конституционный суд (КС) РФ
Бывший банкрот лишился зарубежного отдыха
Объявленный банкротом гражданин не смог выехать за границу через два года после прекращения дела. Второй кассационный суд не усмотрел в произошедшем вины пограничников